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經典案例
全權委托中介 出現“一房二賣”
 

隨著我國房地產市場的蓬勃發展,房地產中介公司如雨后春筍般應運而生。眾所周知,中介公司在房屋買賣過程中發揮著至關重要的作用,但目前市場中存在的中介公司良莠不齊,一些中介公司操作不規范,導致不少房屋買賣糾紛的發生。

  【案情】

  在這起房屋買賣合同糾紛中,案件原告張老先生要求解除與被告彌老太簽訂的《房屋定購協議》,并要求彌老太賠償其24萬元違約金,一家房地產經紀公司作為訴訟的第三人。

  承辦法官收案后,電話通知被告彌老太時,彌老太十分震驚,表示自己根本不認識原告張老先生,更沒有把涉訴房屋賣與他。

  彌老太稱,自己在2016年5月12日與這家作為訴訟第三人的房產經紀公司的員工王小姐簽訂了一份委托賣房協議書,委托王小姐出售自己的一處房產,出售價不低于120萬元,約定賣房期限為三個月。但在約定期限屆滿后,王小姐并沒有告知彌老太與任何人簽訂了賣房協議,認為涉訴房屋沒有賣出的彌老太于2016年8月21日以125萬元的價格將涉訴房屋賣給了案外人楊先生,并且辦理了房屋過戶手續。

  承辦法官將張老先生提交的《房屋定購協議》出示給彌老太,彌老太表示自己沒有見過這份協議。但中介王小姐之前讓自己在一些文件上簽過名字,由于年齡大了,有些并沒有看清具體內容,這份定購協議上的文字很有可能是事后補充的。

  承辦法官感到此案可能事出有因,馬上電話聯系原告張老先生,但是起訴狀上的聯系方式并不是張老先生本人的,而是其委托律師,但律師對本案的細節事實并不了解。經承辦法官多次要求,張老先生在頭腦清醒、身體健康的情況下,不回答法庭要求其律師轉述的問題,也未到庭。在庭審過程中,承辦法官多次詢問王小姐與張老先生是否認識,王小姐表示之前根本不認識張老先生。

  法官經詢問才了解到,張老先生的律師其實也是由王小姐出面委托的,后在查詢中國裁判文書網時發現幾起王小姐所在的中介公司和張老先生以同樣的情況起訴的案件,與本案情況相似。

  最終,法院認為張老先生雖持有雙方簽字的《房屋定購協議》,但始終沒有去看房、未向彌老太支付定金,未辦理購房人身份核驗,雙方產生矛盾后亦未與彌老太就合同履行進行過交涉,法院無法確認張老先生有購買涉訴房屋的真實意思表示,因此認定張老先生與彌老太之間的《房屋定購協議》不成立,駁回張老先生索賠的訴訟請求。

  【分析】

  本案中,房地產中介公司員工在獲得了賣房人的全權委托后與他人就涉訴房屋簽訂假《房屋定購協議》,造成涉訴房屋“一房二賣”的后果,從而騙取違約金。

  在此,提醒賣房人,由于房地產中介公司具有豐富的房源信息,并且非常熟悉房屋買賣交易流程,賣房人與中介公司相比明顯處于信息不對稱的劣勢地位,所以賣房人應當在房屋買賣過程中提升自己的法律意識。

  賣房人在房屋買賣過程中至少應做到以下三點:

  一是注意審查、核實中介公司的房屋經營資質、規模和信譽度??梢緣鍬脊移笠敵龐瞇畔⒐就徑災薪楣咀手式脅檠?,也可以查看網絡上的評價,親自到中介公司詢問,對比多家中介公司后選擇最為合適、優質的公司。

  二是認真閱讀居間合同的條款,特別注意“全權委托”、“可以代替賣房者與他人簽訂房屋買賣協議”等條款。因為個別中介公司看中賣房人怕麻煩或者自身工作繁忙遂提議全權委托,但是全權委托的意義重大,極可能陷入中介公司設計的陷阱。因此賣房人一定要謹慎簽約,在簽訂委托書時對委托事宜特別是委托的時間、權限進行明確約定,必要時可以咨詢相關專業人士。此外,如賣房人年齡較大,子女最好陪同詢問和簽約,避免像本案中的彌老太由于眼花看不清,在不知道具體內容的情況下草率簽訂了定購協議,引發“一房二賣”的情況。

  三是賣房人在交易過程中要強化證據意識,注意保留房地產中介公司開具的發票、收據,并且要保存與中介公司員工溝通時的短信、微信,以備發生糾紛后訴訟之需。

 
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